征收土地增值稅

　　不征收土地增值稅

（1）出售國有土地使用權；
（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的；
（3）存量房地產買賣；
（4）抵押期滿以房地產抵債（發(fā)生權屬轉讓）；
（5）單位之間交換房地產（有實物形態(tài)收入）；
（6）投出方或接受方屬于房地產開發(fā)的房地產投資；
（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產再轉讓的；
（8）合作建房建成后轉讓的。

（1）出讓國有土地的行為；
（2）繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產；
（3）將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為；
（4）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
（5）以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（非房地產企業(yè)）；
（6）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途；
（7）個人之間互換自有居住用房地產；
（8）合作建房，建成后按比例分房自用的； 
（9）房地產的出租；
（10）對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；
（11）企業(yè)兼并轉讓房地產；房地產的代建房行為；房地產的重新評估。

企業(yè)狀況

可扣除稅金

詳細說明

房地產開發(fā)企業(yè)

（1）營業(yè)稅
（2）城建稅和教育費附加

（1）銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%
（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除

非房地產開發(fā)企業(yè)

（1）營業(yè)稅
（2）印花稅
（3）城建稅和教育費附加

（1）銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%
銷售或轉讓其購置的房地產時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%
（2）印花稅稅率為0.5‰（產權轉移書據(jù)）

企業(yè)情況

轉讓房地產情況

可扣除項目

房地產開發(fā)企業(yè)

轉讓新建房

1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發(fā)成本
3.房地產開發(fā)費用
①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
最多允許扣除的房地產開發(fā)費用＝利息（不包括加息、罰息）＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內
②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的
最多允許扣除的房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金
①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）
從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%

非房地產開發(fā)企業(yè)

轉讓新建房

1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發(fā)成本
3.房地產開發(fā)費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加

各類企業(yè)

轉讓存量房

1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用
2.房屋及建筑物的評估價格
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 
3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

各類企業(yè)

單純轉讓未經開發(fā)的土地

　　1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用
2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金