第八節(jié) 土地增值稅
一、征稅范圍
1、轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是“國(guó)家所有”。
【解釋】凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國(guó)家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。
2、土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
【解釋】房地產(chǎn)的出租、抵押，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅。
3、必須取得“轉(zhuǎn)讓收入”。
【解釋1】以繼承、贈(zèng)與方式“無(wú)償”轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不繳納土地增值稅。
【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍;但以受贈(zèng)方式取得土地、房屋權(quán)屬的當(dāng)事人，應(yīng)繳納契稅。
二、土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算時(shí)一般采用速算扣除法，其計(jì)算過(guò)程分為5個(gè)步驟：
1、計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)
2、計(jì)算扣除項(xiàng)目
�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額
②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用
③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
3、計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目
4、計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率
5、計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額
【解釋1】開發(fā)土地的成本費(fèi)用包括：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
【解釋2】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
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