全套筆記：2013年會(huì)計(jì)職稱《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考前精講匯總

第四章　投資性房地產(chǎn)

　　考情分析

　　本章內(nèi)容在考試中一般出現(xiàn)在客觀題中，但作為基礎(chǔ)知識(shí)也可以與借款費(fèi)用、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、所得稅及會(huì)計(jì)政策變更、差錯(cuò)更正等內(nèi)容結(jié)合出現(xiàn)在計(jì)算題或綜合題中。

　　從歷年考試情況來看，本章內(nèi)容�？嫉闹R(shí)點(diǎn)有：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更、與自用房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、后續(xù)計(jì)量等。投資性房地產(chǎn)是按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新劃分出來的一類資產(chǎn)，核算上應(yīng)注意區(qū)分兩種后續(xù)計(jì)量模式：成本模式和公允價(jià)值模式，其中后者的核算是重點(diǎn)。

　　最近三年本章考試題型、分值、考點(diǎn)分布

考點(diǎn)一：投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(一)屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　【思考問題】 甲公司以拍賣方式在土地交易市場(chǎng)取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】屬于。

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】屬于。

　　3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　注意的問題：

　　(1)已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果是以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，則不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，A企業(yè)將其擁有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將該門面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價(jià)。屬于誰(shuí)的投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】對(duì)于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，所以屬于其投資性房地產(chǎn)。而對(duì)于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，所以不屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　(2)已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租建筑物。

　　【思考問題】“空置建筑物或在建建筑物”能否確認(rèn)投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。

　　(3)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【思考問題】甲公司在貴陽(yáng)市中心購(gòu)買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經(jīng)營(yíng)出租給某商業(yè)銀行作為分行，2層經(jīng)營(yíng)出租給A公司作為餐飲服務(wù)，3層以上全部經(jīng)營(yíng)出租給B公司作為辦公用房，地下1層經(jīng)營(yíng)出租給C公司作為大型超市。甲公司同時(shí)為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。屬于投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】屬于。

　　(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【思考問題】

　　(1)甲公司在重慶市中心有一個(gè)辦公樓，共15層，作為企業(yè)管理部門使用。每層均能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。2012年，甲公司將第1層全部經(jīng)營(yíng)出租給A公司作為超市， 2-10層全部經(jīng)營(yíng)出租給B公司作為辦公用房，11-15層仍然作為辦公使用。

　　第1層，2-10層屬于投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】屬于。

　　(2)甲公司在深圳市中心有一個(gè)旅館，共10層，作為提供住宿服務(wù)。1至10層均能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的�，F(xiàn)在，第8、9和10層全部經(jīng)營(yíng)出租給某公司作為辦公用房，其他1-7層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。

　　第8、9和10層能否作為投資性房地產(chǎn)?

　　【答案】可以。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn);將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【歸納總結(jié)】

　　【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.企業(yè)已出租的建筑物

　　B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時(shí)空置

　　C.房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的建筑物

　　D.非房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項(xiàng)C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理。

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

　　C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

　　D.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨;企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn);企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，更不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

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