2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(35)

　　第二節(jié) 房地產開發(fā)項目招投標

　　一、房地產開發(fā)項目招投標概述

　　工程招投標的目的是為了簽訂合同。在招標時，項目成交的價格有待于投標者提出，因此招標不具備要約的條件，不能稱為要約，它是邀請他人對其提出要約(報價)，是一種要約邀請。而投標則是要約，中標通知書是承諾。

　　二、房地產開發(fā)項目工程招標的方式：公開招標、邀請招標和議標三種。

　　(一)公開招標也稱為無限競爭性招標。

　　優(yōu)點：是招標人可以在較廣泛的范圍內選擇承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投標人可以充分發(fā)揮自己在技術、資金、管理等方面的優(yōu)勢參與競爭，體現(xiàn)了公平競爭的原則。缺點：投標人數(shù)量多，評標的工作量較大，容易造成招標的時間長、費用高。公開招標一般應用于政府工程或規(guī)模較大的工程。

　　(二)邀請招標也稱為有限競爭性招標或指名競爭方式，一般不應少于三家。

　　優(yōu)點：簡化了招標程序，可節(jié)約招標費用和節(jié)省招標時間，減少了一定的風險。

　　缺點：招標競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。

　　(三)議標也稱為談判招標，是一種非競爭性招標。

　　優(yōu)點：招標程序簡單靈活;缺點：由于競爭性較差，往往導致合同條件和價格有利于承包商。

　　三、房地產開發(fā)項目工程招標的程序

　　①招標前的準備工作;②發(fā)出招標公告或邀請函;③對投標人進行資格審查;④發(fā)售招標文件;⑤開標、評標和授標;⑥簽訂工程承包合同。

　　(一)招標前的準備工作

　�、侔凑諊�家有關規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，已經履行審批手續(xù)。②建設資金或 者資金來源已經落實。③有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料。④法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　(二)發(fā)出招標公告或邀請函

　　采用公開招標的項目應當在正式的媒體上刊登招標公告，公告的內容一般包括：項目名稱和業(yè)主，資金來源，工程情況介紹，投標截止時間，開標時間及地點，購買招標文件的時間、聯(lián)系地址及費用，招標機構的聯(lián)系地址及其他事項。

　　對于邀請性招標，通常不要求發(fā)出招標公告，而是向被邀請的承包商發(fā)出邀請函及上述有關信息即可。

　　(三)投標人資格審查

　　投標人資格審查是公開招標中一項必不可少的程序，其實質是招標機構對參加投標的承 包商進行技術水平、財務實力和施工管理經驗等方面的調查，目的在于剔除不合格的承包商， 以保證招標項目的順利實施。通過對投標人進行資格審查，不僅可以提高招標機構的工作效 率，還可以降低招標成本。投標人資格審查分為資格預審和資格后審，工程招標中一般以資格預審為主。

　　(四)招標文件

　　包括以下內容：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)。

　　(五)開標、評標和授標

　　1.開標

　　開標是將所有投標人的標書啟封揭曉。工程招標一般公開進行開標，而且應當有投標人 或其代表出席。開標時應當眾宣讀并記錄投標人名稱、每個投標的總金額，以及任何替代投標方案的總金額(如果要求或允許報替代方案的話)。在規(guī)定時間之后收到的投標，以及沒有在開標時開啟并宣讀的投標，均不予考慮。

　　2.評標

　　評標通常由專門的評標委員會或者評審小組負責。評標小組應當由各方面的專家構成。評標主要從標書符合性、技術評審和商務評審三方面進行評價。標價的高低不是唯一的標準，通常要審查投標報價細目的合理性，以及審查承包商的計劃安排、施工技術、財務安排等內容。

　　3.授標

　　評標完成后，由招標機構和工程項目的業(yè)主商定中標人，然后由業(yè)主或招標機構代表業(yè)主向中標人發(fā)出授標信或中標通知書。通知書中通常簡明扼要地表明該投標人的投標書已被接受，授標的價格多少，應當在何時與業(yè)主簽訂工程承包合同。在向中標的投標人授標后，對未能中標的其他投標人應同時發(fā)出相應的通知書，在通知書中還應當注明退還投標人的投標保證的辦法。

　　(六)簽訂工程承包合同

　　工程招標決標后，業(yè)主和中標的承包商應當在規(guī)定的期限內簽訂工程承包合同，明確雙方的權利、義務和責任。合同一經生效，即具有法律約束力。

　　四、房地產開發(fā)項目工程投標的程序

　　(一)投標前準備工作：(1)收集招標信息和資料。(2)投標可行性分析。(3)組成投標小組。

　　(二)工程投標詢價和現(xiàn)場考察

　　(1)詢價。工程投標詢價是投標人按招標文件要求的規(guī)格向供貨人進行相應材料、人工、 機械以及服務等方面的價格詢問。

　　(2)現(xiàn)場調研。①建筑物施工條件;②工地及周邊環(huán)境、電力等情況;③本工程與其他工程間的關系;④工 地附近住宿條件等。

　　(三)經濟標和技術標確定

　　(1)經濟標的確定。編制經濟標的目的是確定投標價格。 (2)技術標的確定。技術標主要是指項目實施管理方案(施工組織設計方案)。

　　(四)填制標書和競標

　　標書是投標人正式參加投標競爭的證明，是投標人向業(yè)主發(fā)出的正式書面報價，承包商的實力體現(xiàn)在標書中。全部標書編好經校核并簽署后，投標人應當按照投標須知的規(guī)定裝好，在投標截止時間前送達。開標后，投標人成為中標候選人進行進一步的競爭就是定標，招標人即可按照對項目的掌握及準備進一步澄清招標文件，補充某些優(yōu)惠條件等以進行定標活動。

　　應用舉例：

　　例題1： 招標的準備工作包括( )

　　A. 需要履行項目審批手續(xù)的，已經履行審批手續(xù)

　　B. 已辦好開工證

　　C. 資金來源已經落實

　　D. 施工隊已進場

　　E. 有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料

　　答案：ACE

　　解析：招標的準備工作包括：(1)按照國家有關規(guī)定需要履行項目審批手續(xù)的，已經履行審批手續(xù)。(2)建設資金或者資金來源已經落實。(3)有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料。(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　例題2： 評標主要從( )方面評價

　　A. 標書符合性

　　B. 技術評審

　　C. 創(chuàng)優(yōu)能力

　　D. 商務評審

　　E. 人員素質

　　答案：ABD

　　解析：評標主要從標書符合性、技術評審和商務評審三方面評價。

　　例題3：招標投標的方式有(　)。

　　A.公開招投標

　　B.邀請招投標

　　C.合作招投標

　　D.指定招投標

　　E.自主招投標

　　答案：AB