2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(35)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)概述

　　工程招投標(biāo)的目的是為了簽訂合同。在招標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目成交的價(jià)格有待于投標(biāo)者提出，因此招標(biāo)不具備要約的條件，不能稱為要約，它是邀請他人對其提出要約(報(bào)價(jià))，是一種要約邀請。而投標(biāo)則是要約，中標(biāo)通知書是承諾。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)三種。

　　(一)公開招標(biāo)也稱為無限競爭性招標(biāo)。

　　優(yōu)點(diǎn)：是招標(biāo)人可以在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、資金、管理等方面的優(yōu)勢參與競爭，體現(xiàn)了公平競爭的原則。缺點(diǎn)：投標(biāo)人數(shù)量多，評標(biāo)的工作量較大，容易造成招標(biāo)的時(shí)間長、費(fèi)用高。公開招標(biāo)一般應(yīng)用于政府工程或規(guī)模較大的工程。

　　(二)邀請招標(biāo)也稱為有限競爭性招標(biāo)或指名競爭方式，一般不應(yīng)少于三家。

　　優(yōu)點(diǎn)：簡化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　缺點(diǎn)：招標(biāo)競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。

　　(三)議標(biāo)也稱為談判招標(biāo)，是一種非競爭性招標(biāo)。

　　優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)程序簡單靈活;缺點(diǎn)：由于競爭性較差，往往導(dǎo)致合同條件和價(jià)格有利于承包商。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序

　�、僬袠�(biāo)前的準(zhǔn)備工作;②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請函;③對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;④發(fā)售招標(biāo)文件;⑤開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo);⑥簽訂工程承包合同。

　　(一)招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作

　�、侔凑諊�家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)。②建設(shè)資金或 者資金來源已經(jīng)落實(shí)。③有滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料。④法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　(二)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請函

　　采用公開招標(biāo)的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式的媒體上刊登招標(biāo)公告，公告的內(nèi)容一般包括：項(xiàng)目名稱和業(yè)主，資金來源，工程情況介紹，投標(biāo)截止時(shí)間，開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)，購買招標(biāo)文件的時(shí)間、聯(lián)系地址及費(fèi)用，招標(biāo)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系地址及其他事項(xiàng)。

　　對于邀請性招標(biāo)，通常不要求發(fā)出招標(biāo)公告，而是向被邀請的承包商發(fā)出邀請函及上述有關(guān)信息即可。

　　(三)投標(biāo)人資格審查

　　投標(biāo)人資格審查是公開招標(biāo)中一項(xiàng)必不可少的程序，其實(shí)質(zhì)是招標(biāo)機(jī)構(gòu)對參加投標(biāo)的承 包商進(jìn)行技術(shù)水平、財(cái)務(wù)實(shí)力和施工管理經(jīng)驗(yàn)等方面的調(diào)查，目的在于剔除不合格的承包商， 以保證招標(biāo)項(xiàng)目的順利實(shí)施。通過對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，不僅可以提高招標(biāo)機(jī)構(gòu)的工作效 率，還可以降低招標(biāo)成本。投標(biāo)人資格審查分為資格預(yù)審和資格后審，工程招標(biāo)中一般以資格預(yù)審為主。

　　(四)招標(biāo)文件

　　包括以下內(nèi)容：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。

　　(五)開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)

　　1.開標(biāo)

　　開標(biāo)是將所有投標(biāo)人的標(biāo)書啟封揭曉。工程招標(biāo)一般公開進(jìn)行開標(biāo)，而且應(yīng)當(dāng)有投標(biāo)人 或其代表出席。開標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)眾宣讀并記錄投標(biāo)人名稱、每個(gè)投標(biāo)的總金額，以及任何替代投標(biāo)方案的總金額(如果要求或允許報(bào)替代方案的話)。在規(guī)定時(shí)間之后收到的投標(biāo)，以及沒有在開標(biāo)時(shí)開啟并宣讀的投標(biāo)，均不予考慮。

　　2.評標(biāo)

　　評標(biāo)通常由專門的評標(biāo)委員會(huì)或者評審小組負(fù)責(zé)。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)由各方面的專家構(gòu)成。評標(biāo)主要從標(biāo)書符合性、技術(shù)評審和商務(wù)評審三方面進(jìn)行評價(jià)。標(biāo)價(jià)的高低不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)，通常要審查投標(biāo)報(bào)價(jià)細(xì)目的合理性，以及審查承包商的計(jì)劃安排、施工技術(shù)、財(cái)務(wù)安排等內(nèi)容。

　　3.授標(biāo)

　　評標(biāo)完成后，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)和工程項(xiàng)目的業(yè)主商定中標(biāo)人，然后由業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)代表業(yè)主向中標(biāo)人發(fā)出授標(biāo)信或中標(biāo)通知書。通知書中通常簡明扼要地表明該投標(biāo)人的投標(biāo)書已被接受，授標(biāo)的價(jià)格多少，應(yīng)當(dāng)在何時(shí)與業(yè)主簽訂工程承包合同。在向中標(biāo)的投標(biāo)人授標(biāo)后，對未能中標(biāo)的其他投標(biāo)人應(yīng)同時(shí)發(fā)出相應(yīng)的通知書，在通知書中還應(yīng)當(dāng)注明退還投標(biāo)人的投標(biāo)保證的辦法。

　　(六)簽訂工程承包合同

　　工程招標(biāo)決標(biāo)后，業(yè)主和中標(biāo)的承包商應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂工程承包合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。合同一經(jīng)生效，即具有法律約束力。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程投標(biāo)的程序

　　(一)投標(biāo)前準(zhǔn)備工作：(1)收集招標(biāo)信息和資料。(2)投標(biāo)可行性分析。(3)組成投標(biāo)小組。

　　(二)工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察

　　(1)詢價(jià)。工程投標(biāo)詢價(jià)是投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求的規(guī)格向供貨人進(jìn)行相應(yīng)材料、人工、 機(jī)械以及服務(wù)等方面的價(jià)格詢問。

　　(2)現(xiàn)場調(diào)研。①建筑物施工條件;②工地及周邊環(huán)境、電力等情況;③本工程與其他工程間的關(guān)系;④工 地附近住宿條件等。

　　(三)經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定

　　(1)經(jīng)濟(jì)標(biāo)的確定。編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)的目的是確定投標(biāo)價(jià)格。 (2)技術(shù)標(biāo)的確定。技術(shù)標(biāo)主要是指項(xiàng)目實(shí)施管理方案(施工組織設(shè)計(jì)方案)。

　　(四)填制標(biāo)書和競標(biāo)

　　標(biāo)書是投標(biāo)人正式參加投標(biāo)競爭的證明，是投標(biāo)人向業(yè)主發(fā)出的正式書面報(bào)價(jià)，承包商的實(shí)力體現(xiàn)在標(biāo)書中。全部標(biāo)書編好經(jīng)校核并簽署后，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)須知的規(guī)定裝好，在投標(biāo)截止時(shí)間前送達(dá)。開標(biāo)后，投標(biāo)人成為中標(biāo)候選人進(jìn)行進(jìn)一步的競爭就是定標(biāo)，招標(biāo)人即可按照對項(xiàng)目的掌握及準(zhǔn)備進(jìn)一步澄清招標(biāo)文件，補(bǔ)充某些優(yōu)惠條件等以進(jìn)行定標(biāo)活動(dòng)。

　　應(yīng)用舉例：

　　例題1： 招標(biāo)的準(zhǔn)備工作包括( )

　　A. 需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)

　　B. 已辦好開工證

　　C. 資金來源已經(jīng)落實(shí)

　　D. 施工隊(duì)已進(jìn)場

　　E. 有滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料

　　答案：ACE

　　解析：招標(biāo)的準(zhǔn)備工作包括：(1)按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)。(2)建設(shè)資金或者資金來源已經(jīng)落實(shí)。(3)有滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料。(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　例題2： 評標(biāo)主要從( )方面評價(jià)

　　A. 標(biāo)書符合性

　　B. 技術(shù)評審

　　C. 創(chuàng)優(yōu)能力

　　D. 商務(wù)評審

　　E. 人員素質(zhì)

　　答案：ABD

　　解析：評標(biāo)主要從標(biāo)書符合性、技術(shù)評審和商務(wù)評審三方面評價(jià)。

　　例題3：招標(biāo)投標(biāo)的方式有(　)。

　　A.公開招投標(biāo)

　　B.邀請招投標(biāo)

　　C.合作招投標(biāo)

　　D.指定招投標(biāo)

　　E.自主招投標(biāo)

　　答案：AB