2012年注冊會計師《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)講義：第10章(1)

　　6.買賣合同的特別解除規(guī)則

　　(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。(解除主物，從物沒有單獨存在的價值，因此隨同解除。)標的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物，即從物有瑕疵的，買受人僅可解除與從物有關(guān)的合同部分。

　　【相關(guān)考點】在法律或合同沒有相反規(guī)定時，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。

　　(2)標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。(如一套餐具，風格一致，用料一致，互相配合發(fā)揮美化作用。如果一件不合格且不能更換，應(yīng)當一起退。)

　　(3)出賣人分批交付標的物的：

　　①出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　�、诔鲑u人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

　�、圪I受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標的物解除。

　　【例題·單選題】甲公司向乙企業(yè)訂購一批車輛，同時訂購了隨車維修工具。下列說法正確的是(　)。

　　A.如果因車輛不符合約定而解除合同，甲公司可以同時解除購買維修工具的合同

　　B.如果因維修工具不符合約定而解除合同，甲公司可以同時解除購買車輛的合同

　　C.如果某一輛車不符合約定，甲公司可以解除購買全部車輛的合同

　　D.如果第二批交付輛車不符合約定，甲公司可以解除購買全部車輛的合同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是買賣合同解除的效力。因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物，所以A正確。

　　(二)特種買賣合同

　　1.分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

　　2.憑樣品買賣的當事人應(yīng)當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。

　　3.試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。

　　4.招標投標買賣的中標人在接到中標通知后，在指定的期間與地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　5.商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的買賣合同。商品房買賣合同包括期房買賣合同與現(xiàn)房買賣合同。

　　(1)銷售廣告的性質(zhì)認定。

　　第一，有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。

　　第二，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。

　　第三，第二點的內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，承擔違約責任。(禁止虛假宣傳)

　　(2)商品房預(yù)售合同的效力。

　　出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　【相關(guān)考點】《物權(quán)法》規(guī)定，與當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　【考題·多選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的廣告中，宣稱其“容積率不高于1.2”“綠地面積超過50%”，引起購房者的熱烈關(guān)注，所預(yù)售的商品房一售而空，價格也比周邊小區(qū)高出20%。但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對容積和公共綠地面積問題作約定。甲公司交房時，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的容積率超過2.0，綠地面積只有20%，并且在調(diào)查后得知，甲公司報經(jīng)批準的規(guī)劃就是如此。下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同的表述中，正確的有(　)。(2010年試題)

　　A.合同無效

　　B.乙有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)撤銷合同并請求甲公司賠償損失

　　C.乙有權(quán)請求甲公司承擔違約責任

　　D.乙有權(quán)請求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考核點是商品房買賣合同。因欺詐而訂立的合同，如果不損害國家利益的，不屬于無效合同，而應(yīng)當屬于可變更、可撤銷合同。因此選項A錯誤，選項B正確。商品房出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任，因此選項C正確;本題的情形不適用懲罰性賠償金的規(guī)定，因此選項D不選。

　　(3)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　(4)商品房買賣中法定解除權(quán)的行使。

　　第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;

　　第二，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;

　　第三，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;(絕對值的含義包括“大于”和“小于”兩方面)

　　第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　第五，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(5)可以適用懲罰性賠償金的情形。

　　在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　　第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　(6)商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。

　　第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。

　　第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權(quán)人和買受人。

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