2012年注冊會計師《經濟法》基礎講義：第10章(1)

　　四、租賃合同

　　(一)租賃合同概述

　　1.租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　2.租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　3.不定期租賃包括：

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　對于不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　(二)雙方當事人的權利義務

　　1.承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。(正常損耗)

　　2.出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　3.承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　4.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　5.在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　6.承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　【考題·單選題】甲將一輛二手車出售給鄰居乙，并約定：在甲將汽車出售給乙之后，乙獲得以每月150元的價格永久使用甲家車庫的權利。后甲又與丙達成車庫買賣合同，尚未辦理過戶手續(xù)。下列有關車庫權利的表述中，正確的是(　)。(2009年試題·新)

　　A.乙獲得的車庫使用權是物權

　　B.乙獲得的車庫使用權可以沒有期限限制

　　C.乙獲得的車庫使用權不能對抗丙

　　D.如經多次催告乙仍不按約支付使用費，甲可以收回車庫使用權

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核點是租賃合同的有關規(guī)定。(1)物權包括所有權、用益物權和擔保物權，首先排除所有權和擔保物權，對于用益物權，法律列舉的范圍不包括建筑物使用權。乙的車庫使用權是基于租賃合同的使用權。所以選項A錯誤。(2)租賃期限最長不超過20年，所以選項B錯誤。(3)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”，所以選項C錯誤。(4)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以選項D正確。

　　7.因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

　　8.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。學理上稱為“買賣不破租賃”，所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　【考題·單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉移了所有權。下列有關該租賃合同效力的表述中，正確的是(　)。(2005年試題)

　　A.租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效

　　B.租賃合同自動解除

　　C.租賃合同自動解除，但是甲應當對乙承擔違約責任

　　D.租賃合同自動解除，但是丙應當另行與乙訂立租賃合同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是租賃合同當事人雙方權利義務。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　(三)租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　(四)房屋租賃合同

　　1.房屋租賃的無效與處理

　　(1)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(2)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　注意：上述情形在一審法庭辯論終結前取得批準的例外。

　　2.房屋租賃中承租人的優(yōu)先權

　　(1)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買權。

　　(2)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;②出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;③第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

　　3.房屋租賃中同住人的權利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　五、融資租賃合同

　　(一)融資租賃合同概述

　　1.融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。典型的融資租賃關系涉及三方當事人，即出租人、承租人和出賣人，內容涉及租賃和買賣兩個方面。融資租賃合同應當采用書面形式。

　　2.在融資租賃合同中，承租人解除合同的權利應受到一定限制，在合同有效期內，無正當、充分的理由不得解除合同。

　　3.出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇與出賣人訂立買賣合同，出賣人按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。承租人檢驗標的物合格后出具驗收合格通知書，并與出租人訂立融資租賃合同，出租人據此向出賣人付款。

　　4.出租人享有租賃物的所有權。承租人破產的，租賃物不屬于破產財產。

　　(二)雙方當事人的權利義務

　　1.租賃物不符合租賃合同約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

　　2.出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。

　　承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　3.承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物。

　　4.出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。

　　5.當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。

　　【例題·單選題】甲公司按照融資租賃合同的約定，為乙公司向丙公司購買了一臺起重機，然后租賃給乙公司使用。乙公司工作人員因操作不當，致使起重機砸傷了過路行人張某。根據《合同法》的規(guī)定，應當對張某承擔損害賠償責任的是(　)。

　　A.乙公司

　　B.甲公司和乙公司

　　C.乙公司和丙公司

　　D.甲公司、乙公司和丙公司

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是融資租賃合同當事人雙方權利義務。承租人應當妥善保管、使用租賃物，履行占有租賃物期間的維修義務，承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。

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