2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》基礎(chǔ)講義：第8章(2)

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　　第二節(jié)　納稅義務(wù)人和征稅范圍

　　一、納稅義務(wù)人

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

　　(一)基本征稅范圍

　　國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與，它屬于土地買賣的二級(jí)市場(chǎng)。

　　土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬(指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租)，不征收土地增值稅。

　　土地增值稅的基本范圍包括：

　　1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　2.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

　　3.存量房地產(chǎn)的買賣

　　(二)具體事項(xiàng)征稅的規(guī)定

　　1.房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與

　　(1)繼承不征稅。

　　(2)贈(zèng)與：屬公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅;非公益性贈(zèng)與征稅。

　　2.房地產(chǎn)的出租:不征稅

　　3.房地產(chǎn)的抵押

　　(1)抵押期內(nèi)不征稅;

　　(2)抵押期滿:償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn)不征稅;不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值稅。

　　4.房地產(chǎn)的交換:單位之間換房，征稅;但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)暫免征收;將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

　　6.合作建房建成后自用暫免征稅;建成后轉(zhuǎn)讓征稅。

　　7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。

　　8.代建房不征稅(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移):不征稅

　　9.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移\無(wú)收入):不征稅

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