44 某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通標準住宅商品房開發(fā)。2013年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元(其中40萬元為銀行罰息)，不能按收入項目準確分攤。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米;方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米。

　　要求：

　　(1)分別計算各方案該公司應納土地增值稅。

　　(2)比較分析哪個方案對房地產(chǎn)公司更為有利，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　參考解析:

　　(1)各方案該公司應納土地增值稅

　　方案一：

　　銷售收入=91000×2000÷10000=18200(萬元)

　　計算扣除項目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~：2000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1l080(萬元)

　　④稅金：

　　營業(yè)稅=18200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　印花稅=18200×0.05%=9.1(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001(萬元)

　�、菁佑嬁鄢�=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬元)

　　增值額=18200-15041=3159(萬元)

　　增值率=3159÷15041×100%=21%<50%

　　適用稅率30%。

　　應納土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬元)

　　方案二：

　　銷售收入=91000×1978÷10000=17999.8(萬元)

　　計算扣除項目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~：2000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：

　　營業(yè)稅=17999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　印花稅=17999.8×0.05%=9(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　�、菁佑嬁鄢�=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬元)

　　增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬元)

　　增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不繳納土地增值稅。

　　(2)比較分析對房地產(chǎn)公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額

　　方案一所得稅前利潤=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(萬元)

　　方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，

　　所以，對房地產(chǎn)公司更為有利的是方案二。

　　兩種方案在所得稅前利潤差額=5200.81-4442.2=758.61(萬元)

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