2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(29)

　　二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念

　　風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指：運(yùn)用系統(tǒng)論的方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較、分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨(dú)立性，判斷其發(fā)生的可能性及對(duì)項(xiàng)目的影響程度，按其重要性進(jìn)行排序，或賦予權(quán)重。

　　(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的和特點(diǎn)

　　通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要回答以下主要問(wèn)題：①所分析的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要考慮?②導(dǎo)致房地產(chǎn)投資損失的風(fēng)險(xiǎn)事故有哪些?③引起這些風(fēng)險(xiǎn)事故的主要原因和條件是什么?④風(fēng)險(xiǎn)事故對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所造成的后果有多大?⑤可以用哪些方法來(lái)識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)?⑥怎樣增強(qiáng)識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的能力? 通過(guò)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在分析和回答上述問(wèn)題的同時(shí)，就可以了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和導(dǎo)致?lián)p失的因素，

　　目的主要有兩個(gè)：①為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)奠定基礎(chǔ);②為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)：系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不能局限在投資過(guò)程的某個(gè)階段、某個(gè)環(huán)節(jié)中，而是要把投資項(xiàng)目作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，去識(shí)別這個(gè)完整系統(tǒng)所具有的全部風(fēng)險(xiǎn)。連續(xù)性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)，面臨的投資環(huán)境又處于不斷變化之中，風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)和量也在不斷發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析作為一項(xiàng)科學(xué)的管理活動(dòng)，本身要有組織、有制度。

　　(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

　�、侔词欠裼蝎@利機(jī)會(huì)，分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn);

　　②按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn);

　　③按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍，分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn);

　�、馨达L(fēng)險(xiǎn)的影響范圍，分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn);

　�、莅葱纬蓳p失的原因，分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn);

　�、薨达L(fēng)險(xiǎn)的可管理程度，分為可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn);

　�、甙达L(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，分為政府風(fēng)險(xiǎn)、投資方風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)、承包商風(fēng)險(xiǎn)、分包方風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn);

　�、喟达L(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：

　　(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系處于不斷變化之中，而供需關(guān)系的變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，如表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，從而使房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。尤其是當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴(yán)峻局 面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　(3)周期風(fēng)險(xiǎn)：是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房?jī)r(jià)下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的

　　風(fēng)險(xiǎn)。

　　(5)利率風(fēng)險(xiǎn)：是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來(lái)的損失。利率的調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)

　　投資者產(chǎn)生兩方面影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。另外，利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　(6)政策風(fēng)險(xiǎn)：是指政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)保政策等對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，從而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有效益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　(7)政治風(fēng)險(xiǎn)：主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資者面臨著政治風(fēng)險(xiǎn)。

　　(8)或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是指如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)投資者造成的損失。