2013注冊會計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義：第8章(2)

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　　第二節(jié)　所有權(quán)制度

　　一、所有權(quán)的基本理論

　　(一)所有權(quán)的特征及權(quán)能(了解)

　　所有權(quán)，是指所有人依法對自己財產(chǎn)享有的占用、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　1.所有權(quán)的特征

　　(1)完整性;

　　(2)絕對權(quán);

　　(3)排他性;

　　(4)永久性。

　　2.所有權(quán)的權(quán)能

　　(1)占有權(quán);

　　(2)使用權(quán);

　　(3)收益權(quán);

　　(4)處分權(quán)。

　　(二)征收與征用(記憶)

　　1.征收

　　為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

　　2.征用

　　因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

　　二、各類所有權(quán)

　　(一)國家所有權(quán)(記憶)

　　國有財產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效的限制。

　　國家所有權(quán)有最廣泛的客體，具體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國防資產(chǎn);(4)法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(6)法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國家所有;(7)法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　【特別提示】這些財產(chǎn)有的只能作為國家所有權(quán)的客體，如(1)至(3)項(xiàng)中的財產(chǎn)。

　　(二)勞動群眾集體所有權(quán)(記憶)

　　集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權(quán)，但不包括地下的礦產(chǎn)資源，因?yàn)榈V產(chǎn)資源屬于國家所有。《物權(quán)法》將集體所有區(qū)分為農(nóng)民集體所有和城鎮(zhèn)集體所有。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　(三)私人所有權(quán)(了解)

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概述(了解)

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利共同作為一個整體出現(xiàn)，不得分離。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其本質(zhì)屬性仍是單獨(dú)所有，共有部分及成員權(quán)部分均是為單獨(dú)所有服務(wù)的。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(記憶)

　　區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分。專有部分要求具備以下要件：(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

　　1.專有部分的所有權(quán)

　　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。(小品：裝修)

　　本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張為“有利害關(guān)系的業(yè)主”，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　2.共有部分的共有權(quán)

　　屬于全體業(yè)主共有的部分一般包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　3.成員權(quán)

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會�！段餀�(quán)法》規(guī)定的業(yè)主共同行使權(quán)利的大部分事項(xiàng)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。

　　【記憶提示】類似債權(quán)人會議的雙比例通過規(guī)則。

　　【例題·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是(　)。

　　A.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)�！段餀�(quán)法》規(guī)定的業(yè)主共同行使權(quán)利的大部分事項(xiàng)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。

　　4.物業(yè)服務(wù)合同。由建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。對于物業(yè)服務(wù)合同要注意以下幾點(diǎn)：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分;(2)經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯拒絕支付物業(yè)費(fèi);(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者企業(yè)物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任;(4)業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定后，業(yè)主委員會有權(quán)請求解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利;(5)業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求確認(rèn)以下合同或者合同相關(guān)條款無效：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同;物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

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