全套筆記：2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義匯總
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
(一)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
在采用成本模式計(jì)量下，外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。取得時(shí)的實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。
在采用公允價(jià)值模式計(jì)量下，外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其實(shí)際成本的確定與采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，按照外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實(shí)際成本，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目。
(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
在采用成本模式計(jì)量下，自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。
(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量(詳見投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置)
(四)其他方式取得的投資性房地產(chǎn)(略)
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
(一)資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。
【例題1】20×8年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提髙廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。
【答案】
1.為了提髙廠房的租金收入，改擴(kuò)建支出能帶來更多經(jīng)濟(jì)利益的流入，屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。
2.再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
(1)20×8年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：
借：投資性房地產(chǎn)——廠房(在建) 14 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 20 000 000
(2)20×8年3月15日～12月10日：
借：投資性房地產(chǎn)——廠房(在建) 1 500 000
貸：銀行存款等 1 500 000
(3)20×8年12月10日，改擴(kuò)建工程完工：
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 15 500 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房(在建) 15 500 000
(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
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