2012年注冊會計(jì)師《稅法》基礎(chǔ)講義：第8章(4)

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　　第四節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

 

　　一、 應(yīng)稅收入的確定

　　(一)貨幣收入

　　(二)實(shí)物收入

　　(三)其他收入

　　二、扣除項(xiàng)目的確定

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　　1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　　2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　這里的利息注意兩點(diǎn)：

　�、俨荒艹�過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

　�、诓话�括加息、罰息。

　　2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”(營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加)

　　(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加)。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。例如,一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)3000萬元，假定該房有六成新，則該房的評估價格為：3000×60%=1800(萬元)。

　　新增內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額(即：取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

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