一、注意事項(xiàng)
1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。
2.作答時(shí)限：150分鐘。其中閱讀資料參考時(shí)限30分鐘左右，作答參考時(shí)限120分鐘左右。
3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、閱讀資料
材料一：
2003年、2004年間，上海房價(jià)飆升。2005年房價(jià)滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調(diào)控，尤其是營業(yè)稅征收時(shí)限延至五年和重征個(gè)調(diào)稅，進(jìn)一步使大部分投資房進(jìn)入租賃市場。投資客單獨(dú)應(yīng)對如此多的房客是一件費(fèi)力的事情，二房東適時(shí)而生，低成本接手部分房源，通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤，2006年開始大規(guī)模發(fā)展。
若生是土生土長的上海人，2005年，他投資6萬元，租了套三室兩廳的房子，辦起一家日語網(wǎng)站。但勉強(qiáng)維持半年后，一個(gè)欄目都沒賣掉，最后只好關(guān)閉網(wǎng)站，把其中兩個(gè)房間租出去，另外一間自己住。2006年3月的一天，一個(gè)房客建議若生，把客廳改造成房間出租，又可以多賺一筆錢�！斑@個(gè)主意不錯(cuò)�！碑�(dāng)天下午，若生就把客廳的辦公桌搬出去，請工人把客廳分成3個(gè)房間。忙乎半個(gè)月后，3室2廳變成了6室0廳，除自住1間，其余5間都出租。一個(gè)月下來，扣除給大房東的租金，還可凈賺1000多元錢。
“多租幾套出租，不就可以賺更多。”若生興奮不已，立刻去中介公司找房源。問過幾家，得到的答復(fù)如出一轍：中遠(yuǎn)兩灣城有大把空房。
中遠(yuǎn)兩灣城位于普陀區(qū)蘇州河畔，占地50公頃，是上海內(nèi)環(huán)最大的高層住宅區(qū)。1999年動工建設(shè)，至今共開發(fā)了四期。前三期，購房者以自住為主，第四期，被溫州炒房團(tuán)一掃而光。
2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到當(dāng)年7月份，他在中遠(yuǎn)兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套，后來的是1800塊一套。等我租下后幾天，房租一下漲到2000塊，現(xiàn)在起碼得3000塊�！�
房子剛租來時(shí)都是毛坯房，除了家門和窗戶，什么都沒有。房門、涂料、石膏板，地板革，床、柜子、桌椅、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)……若生跑完建材市場，又跑家具店電器店，小到一個(gè)螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8間不等的小間。一切準(zhǔn)備妥當(dāng)后，若生到網(wǎng)上發(fā)布消息招攬房客，以四五百到八九百不等的價(jià)格租出去。
雖然小劉看起來像學(xué)生模樣，但已經(jīng)是熟手，他“操盤”著中遠(yuǎn)兩灣城的四套房子�！按蠓块g價(jià)格每個(gè)有420元，小房間520元，交200元押金。登記學(xué)生證和身份證，隨時(shí)就可以住進(jìn)來了。剩下的三套房子都是分成8間，一個(gè)月毛利2500元左右，扣除維修費(fèi)、人工費(fèi)，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”
材料二：
今年8月，消防部門在閘北區(qū)、浦東新區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，1/3以上的小區(qū)存在群租現(xiàn)象。群租房主要分布在三個(gè)區(qū)域：市中心區(qū)新建小區(qū)、交通便捷的街道和中高檔小區(qū)，城效結(jié)合部及農(nóng)村地區(qū)、商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業(yè)園區(qū)周邊的“集體宿舍”區(qū)，前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。
上海房價(jià)高，房租也高，中遠(yuǎn)兩灣城使用面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生，很多人的月薪還不到2000塊錢，租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出現(xiàn)�！叭鹤夥康氖袌鲂枨笠恢贝嬖�，為什么在2005、2006年群租成風(fēng)，這與當(dāng)年的房地產(chǎn)調(diào)控政策密不可分�！鄙虾Ｖ康禺a(chǎn)律師杜躍平另有一番見解，“有待出租的房子猛增，這才是根本�！�
2004年10月開始，上海的房價(jià)一天一漲，“拿到房子就能嫌錢”的說法廣為流傳。2005年春節(jié)，有人排隊(duì)7天7夜買房。
2005年春節(jié)一過，上海出臺系列法規(guī)調(diào)控房價(jià);
2005年3月19日，在政府所辦公共網(wǎng)絡(luò)交易平臺上掛牌出售的二手房要限價(jià)銷售，超出咨詢價(jià)格10%的房源信息將不予掛牌;
2005年3月28日，上海銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》停止轉(zhuǎn)按揭，上海16家中資商業(yè)銀行約定，提高第二套貸款購房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，貸款利率同時(shí)上浮;
2005年4月6日，上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭。
與此同時(shí)，中央也出狠招穩(wěn)定房價(jià)。當(dāng)年4月28日，國務(wù)院下發(fā)了著名的“新八條”。
到當(dāng)年四五月份，上海房價(jià)沖到最高點(diǎn)，隨后開始迅速下降，退房熱取代了購房熱。而沒有退房的人，就把房子租出去，租賃市場的房源一下子多起來。很多人從中看到了商機(jī);租下房子，改造分隔成多間，以每間幾百塊的月租轉(zhuǎn)給中低收入者，賺取差價(jià)。這些想法付諸實(shí)施后，群租現(xiàn)象便蔓延開來。
“房價(jià)下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售轉(zhuǎn)租�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)也認(rèn)為，租賃市場房源猛增是群租熱潮的源頭。
