2012年注冊會計師《稅法》基礎講義：第8章(5)

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　　第五節(jié)　應納稅額的計算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　　二、應納稅額的計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

　　但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　1.增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　4.增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%分別為2、3、4級的速算扣除系數(shù)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未產(chǎn)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3.新增內(nèi)容：土地增值稅清算時，(1)已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。(3)銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

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