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2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》基礎(chǔ)講義:第8章(5)

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  第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

  一、增值額的確定

  土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。

  在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中,納稅人有下列情形之一的,則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅:

  1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

  2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

  3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。

  二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

  土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是:

  應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)

  但在實(shí)際工作中,分步計(jì)算比較繁瑣,一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即:計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下:

  1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

  土地增值稅稅額=增值額×30%

  2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%

  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

  3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%

  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

  4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

  公式中的5%、15%、35%分別為2、3、4級(jí)的速算扣除系數(shù)。

  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

  (一)土地增值稅的清算單位

  土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。

  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。

  (二)土地增值稅的清算條件

  1.符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

  (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

  (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

  (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  2.符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

  (1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  (2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

  (4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

  (三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):

  (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

  (2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

  3.新增內(nèi)容:土地增值稅清算時(shí),(1)已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;(2)未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

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