2012年注冊會(huì)計(jì)師《稅法》基礎(chǔ)講義：第9章(1)

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　　第九章　房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法

　　第一節(jié)　房產(chǎn)稅法

　　一、房產(chǎn)稅基本原理

　　(一)房產(chǎn)稅的概念

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　(二)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

　　1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅;

　　2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

　　3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

 

　　二、納稅義務(wù)人與征稅范圍

　　(一)納稅義務(wù)人

　　房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：

　　1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

　　2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。

　　3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。對(duì)租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強(qiáng)征收管理,保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫。

　　5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　6.自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)征稅范圍

　　房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。具體規(guī)定如下：

　　1.城市是指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。

　　2.縣城是指縣人民政府所在地的地區(qū)。

　　3.建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。

　　4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)、人口比較集中、符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，這主要是為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。因?yàn)檗r(nóng)村的房屋，除農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)用房外，大部分是農(nóng)民居住用房。對(duì)農(nóng)村房屋不納入房產(chǎn)稅征稅范圍，有利于農(nóng)業(yè)發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

　　三、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)稅率

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)征的，稅率為1.2%;另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(二)計(jì)稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征;按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。

　　1.從價(jià)計(jì)征。

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥�、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，并參照同類房屋確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　值得注意的是：自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起，計(jì)算原值。

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的剩余價(jià)值。

　　此外，還應(yīng)注意以下三個(gè)問題：

　�、賹�(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

　�、趯�(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　(4)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定。

　　從2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：

　�、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　�、趯�(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　(5)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

　　從2007年1月1日起，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。

　　(6)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　2.從租計(jì)征。

　　所謂房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

　　如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝�類房產(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

　　納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。

　　(新增內(nèi)容)對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

 

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