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4.其實，我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題�！胺课蓦S它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當(dāng)然，它還不完全準(zhǔn)確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。
我國某著名學(xué)者X指出：“現(xiàn)在‘以房養(yǎng)老’存在兩個大的問題：一是70年的產(chǎn)權(quán)問題。二是我國的住房質(zhì)量問題�！爆F(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實了。雖然說產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長產(chǎn)權(quán)，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。相關(guān)部門的官員曾經(jīng)說過，我國房子的平均壽命只有30年。現(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。
雖然我國2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。中信銀行市場營銷部總經(jīng)理王劍在接受記者采訪的時候也表達(dá)了類似觀點：“現(xiàn)在政策法規(guī)還有很多不配套的地方，因為土地是70年產(chǎn)權(quán)，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風(fēng)險誰來承擔(dān)?雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身“倒按揭”業(yè)務(wù)要去預(yù)測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難�！�
章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業(yè)銀行推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，從自己生活過大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業(yè)務(wù)相聯(lián)接的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。章老太曾經(jīng)也想過在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤享天年，但是到養(yǎng)老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去;差的服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。
5.借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)。投保人可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋;保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。
一位專家表示，作為我國養(yǎng)老保險保障制度的一種補(bǔ)充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會保障體系之外，還具有一定的積極意義。一方面引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應(yīng)量，有利于促進(jìn)我國還不發(fā)達(dá)的“二手房”市場和住房租賃市場的發(fā)展。
我國人口基數(shù)大，社會養(yǎng)老保險保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題，市場潛力可觀，有望成為商業(yè)保險的一個新增長點�？梢詫B(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會保障循環(huán)機(jī)制。
6.美國社會保險體系俗稱“三腳凳”，是一個非常完備的多層次的養(yǎng)老保障體系。包括政府主辦的社會保險、雇主資助的私營養(yǎng)老金和個人儲蓄。其中最重要的是1935年美國頒布的《社會保險法》，建立了政府主辦的社會保障制度，強(qiáng)制覆蓋所有有收入的被雇傭者。可見，所謂的“以房養(yǎng)老”雖然受到熱捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業(yè)保險計劃中的一種。不乏有個別地方借助個體的“以房養(yǎng)老”緩解了政府的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。但是在任何國家任何時候，“以房養(yǎng)老”并非解決養(yǎng)老的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。
在中國，國家政策方面“以房養(yǎng)老”的風(fēng)向也已漸趨明朗。早在2006年，全國政協(xié)委員、時任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明就建議對此成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。當(dāng)然，“以房養(yǎng)老”目前只是一個框架性意向，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)均沒有推出這項業(yè)務(wù)。
7.中國最嚴(yán)峻的養(yǎng)老及老齡化問題，并不在城市而在農(nóng)村。據(jù)“我國農(nóng)村老齡問題研究”課題組的研究表明，農(nóng)村老年人口規(guī)模是城市的1.69倍，城市老年人口比重為7.97%，而農(nóng)村老年比重已超過18.3%。這也就是說，目前我國老年人口中的絕大多數(shù)都在農(nóng)村，農(nóng)村老人總數(shù)超過1.2億。而眾所周知，相比于城市人口，農(nóng)村人口的人均收入不僅更為微薄，而且其住房也更不可能被用來養(yǎng)老——一方面，較之城市住房，農(nóng)村住房的財產(chǎn)價值要低得多，難以承擔(dān)養(yǎng)老功能;另一方面更重要的是，依據(jù)現(xiàn)行制度，農(nóng)村住房也根本不可能自由入市交易。根據(jù)我國目前的政策，農(nóng)村的房子、宅基地根本不允許抵押，對于人口數(shù)量更多的農(nóng)業(yè)戶口老人來說，這成了“以房養(yǎng)老”不可觸碰的“高壓線”。再者，也應(yīng)看到，即便是在城市，真正需要并且有條件實行“以房養(yǎng)老”的人，其實并不多——僅限于那些退休金不夠多，又擁有產(chǎn)權(quán)房的人群。
“以房養(yǎng)老”是個龐大的系統(tǒng)工程，很難在短期內(nèi)說辦就辦。何況以上三點，僅僅是對有“以房養(yǎng)老”能力的人而言。我們注意到《沈陽日報》中有這樣一個細(xì)節(jié)：沈陽月退休金在1000元以下的老年人占57.38%。為什么會這樣低?在CPI不斷高企的今天，1000元也就維持個生計罷了，有很多領(lǐng)這樣少退休金的老年人因為沒有“閑房”，所以喪失了“以房養(yǎng)老”的資格�！耙苑筐B(yǎng)老”只是國家整體養(yǎng)老體系中的“小鮮”“零食”，萬萬當(dāng)不得飯吃，在烹“以房養(yǎng)老”這道小鮮前，首先應(yīng)把整個養(yǎng)老體制這道硬菜做好、做精。因為，無論“以房養(yǎng)老”前景多么美妙，都不能脫離多層次養(yǎng)老保障體系的改革和完善，不能成為養(yǎng)老保障缺位的推辭。在我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生快速變遷，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老保障功能萎縮、政府財政支付壓力加大的情況下，推進(jìn)多層次社會化養(yǎng)老保障模式應(yīng)該是符合中國國情的首選模式。而這種需要養(yǎng)老公共服務(wù)體系、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會化養(yǎng)老保險、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險和個人儲蓄養(yǎng)老保險等一系列制度跟進(jìn)的多層次、社會化養(yǎng)老模式，能夠?qū)崿F(xiàn)對不同人群養(yǎng)老需求的全覆蓋。
作答要求
(一)“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老手段，請根據(jù)給定資料，概括“以房養(yǎng)老”模式在推行過程中遭遇到哪些困難。(15分)
要求：概括準(zhǔn)確、語言簡練，字?jǐn)?shù)不超過200字。
(二)市政府?dāng)M進(jìn)一步宣傳“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式，以期更好地提高老年人的生活水平，讓老年人老有所依。請根據(jù)給定資料，以市民政局的名義，草擬一份宣傳綱要。(25分)
要求：體現(xiàn)政府精神，合理可行，要點清晰，條理清楚，語言簡練，字?jǐn)?shù)不超過400字。
(三)根據(jù)給定資料6、7，談?wù)勀銓Α耙苑筐B(yǎng)老并非解決養(yǎng)老問題的‘標(biāo)準(zhǔn)答案’”這句話的理解。(20分)
要求：觀點明確、分析合理、條理清楚、語言簡練，字?jǐn)?shù)不超300字。
(四)結(jié)合給定資料，就如何完善以房養(yǎng)老政策，整理自己的思考，自選角度，自擬題目，寫一篇文章。(40分)
要求：
1.聯(lián)系實際，觀點明確，論述深刻;
2.結(jié)構(gòu)完整，條理清晰，語言流暢;
3.字?jǐn)?shù)800-1000字。
