注 意 事 項(xiàng)
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給定資料
1.據(jù)國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至目前，中國(guó)有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中失能和半失能老人約3171萬(wàn)人，大中城市空巢家庭高達(dá)70%。近年來(lái)，隨著老齡化速度的加快，中國(guó)已逐步步入老齡化社會(huì)，“養(yǎng)老”成為社會(huì)保障體系面臨的一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。目前我國(guó)養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。近年逐漸興起年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用的“以房養(yǎng)老”新模式。
即使參加了社保的老人，以目前“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來(lái)說(shuō)，退休職工養(yǎng)老金平均不過(guò)每月幾百元，對(duì)于重疾高發(fā)的老年人來(lái)說(shuō)，可謂相形見(jiàn)絀。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時(shí)間的推移，這一問(wèn)題將越來(lái)越凸顯。
全國(guó)的情況也大抵如此，只是數(shù)字上略有差別。這也正是90%的人對(duì)養(yǎng)老有危機(jī)感的原因。養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)重大的社會(huì)公平問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問(wèn)題乃至政治安全問(wèn)題。以房養(yǎng)老，無(wú)疑給人們提供了生存的又一種選擇。
2011年10月21日，北京市民政局發(fā)布《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。北京市老齡辦相關(guān)人員表示，對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究已經(jīng)開始實(shí)施，針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施也在研究中。
2.“以房養(yǎng)老”概念的提出，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，是時(shí)機(jī)已到�！半S著老齡化社會(huì)的到來(lái)，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的�！�
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)謝太峰更直言：“‘以房養(yǎng)老’概念的提出，反映出官方對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后出現(xiàn)的養(yǎng)老問(wèn)題的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的認(rèn)識(shí)�！�
“很明顯，進(jìn)入老齡化社會(huì)后，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)是力不從心了，特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系，從未來(lái)看，僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題，難度是比較大的。在政府的社會(huì)保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老’，如果個(gè)人有住房，是可以作為個(gè)人養(yǎng)老方面的一個(gè)保障的�！敝x太峰說(shuō)。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武長(zhǎng)期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究。他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉(zhuǎn)換。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購(gòu)買住房，中年期逐步歸還購(gòu)房貸款，退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。
目前，不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施應(yīng)對(duì)人口老齡化。在我國(guó)公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問(wèn)題的情況下，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。通過(guò)“以房養(yǎng)老”，可有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路。
民政部副部長(zhǎng)竇玉沛表示，“以房養(yǎng)老”問(wèn)題在西方已經(jīng)有多年歷史，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)也開始有了。但如果進(jìn)行推廣，還需要一個(gè)探索實(shí)踐的過(guò)程，同時(shí)需要一些相關(guān)的制度和辦法進(jìn)行配套，這樣才能夠保障廣大老年人的合法權(quán)益。
3.“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。不過(guò)該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請(qǐng)者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。
“以房養(yǎng)老”可以讓老年人拿到比出租房產(chǎn)高得多的現(xiàn)金來(lái)養(yǎng)老，充分享受晚年生活，但自推出以來(lái)做的并不多，是各種原因讓看起來(lái)很美的“以房養(yǎng)老”落實(shí)起來(lái)卻困難重重。
對(duì)于“以房養(yǎng)老”來(lái)說(shuō)，就像送老人到養(yǎng)老院的老話題一樣，首先面臨的就是傳統(tǒng)觀念的沖突。據(jù)一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有近7成網(wǎng)友不贊成父母“以房養(yǎng)老”。名為“粉末凝香”的網(wǎng)友留言說(shuō)：“我堅(jiān)決不同意，我養(yǎng)得起老人。再難也能給老人一些養(yǎng)老金吧，犯不著讓老人抵上自己的房子。況且算上利息要還給銀行的錢也不少啊�！�
在龍?zhí)豆珗@，一位看外孫的老大爺聽路人聊到“以房養(yǎng)老”的話題時(shí)，就干脆地說(shuō)：“抵押房子來(lái)?yè)Q養(yǎng)老金?不可能!別說(shuō)我現(xiàn)在退休金還能夠維持生活，就是不夠花了，也有孩子呢!反正不會(huì)把房子押出去，要是這么做了，人家會(huì)覺(jué)得你的孩子沒(méi)本事。另外，這房子是我要給孩子留下的財(cái)產(chǎn)呀，不能給銀行�！崩蠣斪訄�(jiān)持認(rèn)為，把自己的房產(chǎn)傳給子孫后代是老輩留下來(lái)的傳統(tǒng)，不能丟掉。在圍觀議論的七八位老人中，全都表示不能這樣做。只有一位老同志留了一點(diǎn)活話：“我們兩口子有三套房，如果實(shí)在缺錢了，可以拿一套去試試。”
實(shí)操層面的突破，吸引與放大了社會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的關(guān)注。但包括銀行、保險(xiǎn)在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)表示，暫無(wú)開展相關(guān)業(yè)務(wù)打算�！艾F(xiàn)在沒(méi)有精力做，也沒(méi)有辦法做。”某股份制銀行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人坦言，從未考慮過(guò)“倒按揭”。據(jù)了解，我國(guó)“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的相當(dāng)大一部分阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有推出相應(yīng)的配套產(chǎn)品。2007年，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國(guó)首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，然而保險(xiǎn)公司至今也沒(méi)有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。該保險(xiǎn)公司的一位工作人員解釋說(shuō)，相關(guān)產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時(shí)推出還不好說(shuō)。
與我國(guó)相比，西方國(guó)家與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的配套金融產(chǎn)品很豐富。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式：一是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的“倒按揭”貸款，大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。二是由政府擔(dān)保的“倒按揭”貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。三是專有“倒按揭”貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益，但放貸機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%至30%作為償還貸款的保證，有利于住戶對(duì)住房增值部分的收益。
4.其實(shí)，我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問(wèn)題�！胺课蓦S它的主人一起就墓”，這是對(duì)我國(guó)房屋“大限”形象而生動(dòng)的描述。當(dāng)然，它還不完全準(zhǔn)確，因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時(shí)間，事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒(méi)“走”，房屋早已就墓。
我國(guó)某著名學(xué)者X指出：“現(xiàn)在‘以房養(yǎng)老’存在兩個(gè)大的問(wèn)題：一是70年的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。二是我國(guó)的住房質(zhì)量問(wèn)題�！爆F(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實(shí)了。雖然說(shuō)產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，他收入本來(lái)就低，再讓他拿出一筆錢來(lái)，顯然就存在問(wèn)題。相關(guān)部門的官員曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，我國(guó)房子的平均壽命只有30年�，F(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時(shí)候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。
雖然我國(guó)2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。中信銀行市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理王劍在接受記者采訪的時(shí)候也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“現(xiàn)在政策法規(guī)還有很多不配套的地方，因?yàn)橥恋厥?0年產(chǎn)權(quán)，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下可能還好，如果以后房?jī)r(jià)下跌了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?雖然法律界的人士說(shuō)70年并不是問(wèn)題，但是政府層面都在爭(zhēng)論不休，從銀行的操作層面就有很多的問(wèn)題不太好把握，本身“倒按揭”業(yè)務(wù)要去預(yù)測(cè)未來(lái)幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們?cè)诓僮鲗用嫔弦裁媾R很多的困難�！�
章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業(yè)銀行推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，從自己生活過(guò)大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業(yè)務(wù)相聯(lián)接的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。章老太曾經(jīng)也想過(guò)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤享天年，但是到養(yǎng)老院住了半個(gè)月就搬回了家。她說(shuō)那兒不像家，沒(méi)有家的感覺(jué)。調(diào)查中，許多人都說(shuō)，好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去;差的服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺(jué)。
