2013年甘肅公務(wù)員申論：小產(chǎn)權(quán)房需實質(zhì)性整頓行動

　　日前，有媒體在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn)，盡管國土資源部、住建部等部委多次放話將清理整頓小產(chǎn)權(quán)房，但仍有很多小產(chǎn)權(quán)房項目打著“私人家庭農(nóng)場”、“養(yǎng)老公寓”、“旅游地產(chǎn)”的名義，通過“以租代售”、“榮譽村民”等方式換裝入市。這些違規(guī)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，價格一般只有商品房的一半甚至更低，因而呈現(xiàn)出供需兩旺的格局。

　　建造在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，不僅與國家現(xiàn)行法律和土地政策相悖，使得大量農(nóng)村耕地被侵占，也讓眾多購房者的權(quán)益無法得到保障。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，不少小產(chǎn)權(quán)房都面臨被拆遷的命運，由此引發(fā)的糾紛和沖突更是頻現(xiàn)報端。小產(chǎn)權(quán)房亂象既是歷史遺留問題也是現(xiàn)實難題，要想妥善解決，關(guān)鍵在于相關(guān)職能部門拿出行之有效的清理整頓方案。

　　小產(chǎn)權(quán)房亂象屢禁不止，與“只打雷不下雨”的表現(xiàn)有一定的關(guān)系。早在2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會就已經(jīng)明確要求，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房;2008年，國土部門下發(fā)通知，明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明;2009年，國土部再次下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次要求地方政府堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房……幾乎每隔幾個月，我們都能聽到類似的“隔空喊話”，但很少見到清理整頓小產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)性行動。

　　監(jiān)管失之于軟，讓購買小產(chǎn)權(quán)房的普遍持有一種“法不責眾”的僥幸心態(tài)，也讓開發(fā)商在高額利潤的驅(qū)使下鋌而走險。畢竟，即便小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響，但它畢竟能讓購房者以相對較低的價格實現(xiàn)“住有所居”的夢想;對開發(fā)商來說，無需繳納高昂的土地出讓金、也不用繳納相關(guān)稅費的小產(chǎn)權(quán)房項目，利潤率甚至比一些商品房項目還高，只要和地方政府打通關(guān)節(jié)，從村民那里獲得集體土地使用權(quán)，投資小產(chǎn)權(quán)房的回報率將非�？捎^。

　　乍一看，將集體土地用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，似乎是一個“多贏”的選擇，但稍作理性分析就能知道，處于法律“灰色地帶”的小產(chǎn)權(quán)房，對農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民權(quán)益的隱性危害非常深遠。更值得警惕的是，這種表面上的“多贏”錯覺，讓地方政府和購房者對整頓行動的排斥心理與日俱增，這使得整頓小產(chǎn)權(quán)房亂象的阻力越來越大。這種阻力反過來又增加了相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的顧慮，客觀上鼓勵了更多的開發(fā)商瞄上小產(chǎn)權(quán)房，一邊三令五申要清理整頓、另一邊卻供需兩旺的吊詭格局正因此形成。

　　《中國建設(shè)報》此前曾援引數(shù)據(jù)稱，國土部門的摸底統(tǒng)計表明，截至2007年上半年，中國小產(chǎn)權(quán)房面積已達66億平方米。這個龐大的數(shù)字背后，牽涉到千萬個家庭的具體利益，也涉及到非常微妙的利益糾葛，清理整頓工作稍有不慎便可能引爆危機。然而，在房價節(jié)節(jié)高升的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢將越來越明顯，這將給本來就已經(jīng)千頭萬緒的小產(chǎn)權(quán)房亂象增加新的變量。涉及復雜的利益權(quán)衡，決策時保持謹慎是必然的，但如果不能及時拿出有效的清理方案，小產(chǎn)權(quán)房問題必將像雪球一樣越滾越大。

　　上個月，國土部部長徐紹史表示，今年將開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為下一步大規(guī)模的清理做準備，輿論解讀為“大規(guī)模清理或拉開序幕”。但愿這一次能夠動真格，不僅有“雷聲”，還有“雨點”。