二、土地增值稅的計算(★★★)

　　(一)計稅依據(jù)(P206)

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　1、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2、新建房地產(chǎn)的扣除項目金額(4+1)

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

　　②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

　　【解釋】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為稅金項目扣除。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

　　①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　【例題·計算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5%。

　　【答案】則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+(5200+2800)×5%=900(萬元)。

　�、谪攧�(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【例題·計算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10%。

　　【答案】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(5200+2800)×10%=800(萬元)。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

　�、偻馍掏顿Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

　　②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。