2008中級(jí)《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》全真預(yù)測(cè)試卷

　　82、某投資項(xiàng)目有兩個(gè)互斥的方案A、B，計(jì)算期分別為3年和4年，初期投資為1800萬元和2200萬元，年凈收益為800萬元和1000萬元，基準(zhǔn)收益率為12%。

　　1、根據(jù)凈現(xiàn)值法，則( )。

　　A、選A方案

　　B、選B方案

　　C、都不選

　　D、都可選

　　2、用最小公倍數(shù)法，應(yīng)選( )作為一個(gè)計(jì)算期。

　　A、3年

　　B、4年

　　C、12年

　　D、24年

　　3、若根據(jù)凈年值法進(jìn)行選擇，B方案的凈年值為( )。

　　A、50

　　B、275

　　C、311

　　D、75

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B,C,B

　　解析：兩個(gè)方案計(jì)算期的最小公倍數(shù)為12，將12作為一個(gè)計(jì)算期：

　　——凈現(xiàn)值法：

　　NPVA=(-1800)÷(1+12%)9-1800÷(1+12%)6-1800÷(1+12%)3-1800+800(P/A，12%，12)=311.2萬元

　　NPVB=(-2200)÷(1+12%)8-2200÷(1+12%)4-2200+1000(P/A，12%，12)=1706萬元

　　顯然，B方案優(yōu)于A方案

　　——凈年值法：

　　比較統(tǒng)一計(jì)算期的凈年值(凈現(xiàn)值和年值轉(zhuǎn)換公式)：

　　AA=NPVA(A/P，12%，12)=50萬元

　　AB=NPVB(A/P，12%，12)=275萬元

　　比較各方案原計(jì)算期的凈年值(現(xiàn)值和年值換算公式)：

　　AA=-1800(A/P，12%，3)+800≈50萬元

　　AB=-2200(A/P，12%，4)+1000≈275萬元

　　※ 前一項(xiàng)是將各個(gè)方案的初始投資額作為現(xiàn)值計(jì)算，后一項(xiàng)是年凈收益，這里是利用了年凈收益相等的特點(diǎn)

　　※ 可以看出兩種方法計(jì)算的凈年值基本一致，所以實(shí)踐中一般按照各方案的原計(jì)算期計(jì)算凈年值來比較計(jì)算期不同的方案。

　　凈年值法同樣顯示B方案優(yōu)于A方案。