2009年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

　　(三)

　　某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定：以市場價(jià)格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

　　89.在該項(xiàng)目市場分析中，應(yīng)注重( )。

　　A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

　　B.潛在消費(fèi)者需求傾向

　　C.本項(xiàng)目的成本分析

　　D.項(xiàng)目的機(jī)會和威脅

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

　　90.該項(xiàng)目采用的銷售渠道為( )。

　　A.直接渠道、參與代理

　　B.間接渠道、共同代理

　　C.間接渠道、參與代理

　　D.直接渠道、共同代理

　　參考答案：B

　　【答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。

　　91.若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費(fèi)率為l2%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為( )元/㎡。

　　A.3 977

　　B.4 261

　　C.4 620

　　D.4 688

　　參考答案：D

　　【答案解析】商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查成本加成法的運(yùn)用。參見教材P222。

　　92.該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有( )。

　　A.廣告

　　B.人員推銷

　　C.活動(dòng)推廣

　　D.營業(yè)推廣

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息，這屬于廣告促銷方式;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動(dòng)推廣;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。

　　93.該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為( )元/㎡。

　　A.3 200

　　B.4 000

　　C.4 100

　　D.5 000

　　參考答案：A

　　【答案解析】套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查按建筑面積計(jì)價(jià)與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的換算關(guān)系。參見教材P242。

　　94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為( )。

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95%

　　參考答案：C

　　【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查成新率的計(jì)算。參見教材P253-254。

　　95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為( )元。

　　A.4 000

　　B.6 080

　　C.6 400

　　D.7 600

　　參考答案：B

　　【答案解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查年折舊額的計(jì)算。參見教材P253。

　　96.計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。

　　A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額

　　B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率

　　C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額

　　D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命)

　　參考答案：BC

　　【答案解析】計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額

　　【試題點(diǎn)評】本題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式。參見教材P253。

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價(jià)值為l00萬元，王某支付的月租金為0.25萬元。現(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價(jià)值為90萬元。

　　97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為( )。

　　A.王某

　　B.甲公司

　　C.乙公司

　　D.F房屋所在地地方政府

　　參考答案：B

　　【答案解析】房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。

　　98.F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為( )萬元/年。

　　A.O.O3

　　B.O.36

　　C.0.42

　　D.O.84

　　參考答案：B

　　【答案解析】依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬元)。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。參見教材P327。

　　99.房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為( )萬元。

　　A.10

　　B.50

　　C.90

　　D.100

　　參考答案：A

　　【答案解析】房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價(jià)格的差額。F房屋市場價(jià)值為l00萬元，G房屋的市場價(jià)值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)是100-90=10(萬元)。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查契稅的計(jì)稅依據(jù)。參見教材P328。

　　100.契稅的基本特點(diǎn)有( )。

　　A.屬于所得稅

　　B.實(shí)行一次性征收

　　C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

　　D.各地的稅率可能不同

　　參考答案：BCD

　　【答案解析】契稅的基本特點(diǎn)有：①屬于財(cái)產(chǎn)稅;②實(shí)行一次性征收;③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。

　　【試題點(diǎn)評】本題考查契稅的特點(diǎn)。參見教材P327。