2009年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

　　三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承包商。

　　81.土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是( )。

　　A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求

　　B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)

　　C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

　　D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等

　　參考答案：BC

　　【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見(jiàn)教材P39。

　　82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　A.3

　　B.5

　　C.7

　　D.10

　　參考答案：B

　　【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。參見(jiàn)教材P39。

　　83.甲公司在對(duì)居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為( )。

　　A.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

　　B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C.房屋拆遷許可證

　　D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案

　　參考答案：ABD

　　【答案解析】無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計(jì)劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查城市房屋拆遷的申請(qǐng)材料。參見(jiàn)教材P41。

　　84.在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷申請(qǐng)后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。該協(xié)議的特征為( )。

　　A.拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人

　　B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　C.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制

　　D.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征。參見(jiàn)教材P41-42。

　　(二)

　　某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為40萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　85.若將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為( )。

　　A.國(guó)家

　　B.政府

　　C.企業(yè)

　　D.個(gè)人

　　參考答案：D

　　【答案解析】個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見(jiàn)教材P105。

　　86.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為( )元。

　　A.1 667

　　B.2 006

　　C.2 034

　　D.3 067

　　參考答案：B

　　【答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬(wàn)元)，貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=2006(元)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查月還款額的計(jì)算。參見(jiàn)教材P302。

　　87.如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應(yīng)為( )元。

　　A.5 557

　　B.6 687

　　C.6 780

　　D.10224

　　參考答案：B

　　【答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687(元)。

　　88.對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為( )。

　　A.貸款利率上調(diào)

　　B.房?jī)r(jià)下跌

　　C.房地產(chǎn)周期波動(dòng)

　　D.資本價(jià)值變化

　　參考答案：AB

　　【答案解析】從本題看對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。