2009年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

　　二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　61.決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。

　　A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費(fèi)者的收入水平

　　C.消費(fèi)者的偏好

　　D.相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　參考答案：ABCD

　　【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。

　　62.城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。

　　A.畜牧業(yè)

　　B.商業(yè)

　　C.制造業(yè)

　　D.手工業(yè)

　　E.服務(wù)業(yè)

　　參考答案：BD

　　【答案解析】城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。

　　63.下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說(shuō)法中，正確的有( )。

　　A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人

　　B.能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可

　　C.不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人

　　D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償

　　E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失

　　參考答案：BD

　　【答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的，視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)�，抵押�?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材P46。

　　64.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有( )。

　　A.適用范圍不同

　　B.出讓金形成方式不同

　　C.最低價(jià)確定的原則不同

　　D.協(xié)議出讓無(wú)需公布出讓計(jì)劃

　　E.出讓主體不同

　　參考答案：ABC

　　【答案解析】協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同;出讓金形成方式不同;最低價(jià)確定的原則不同。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。

　　65.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說(shuō)法中，正確的有( )。

　　A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要

　　C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同

　　D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任

　　E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

　　參考答案：ADE

　　【答案解析】對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)，B錯(cuò);國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯(cuò)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。

　　66.房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研是在市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的( )等方面的資料。

　　A.外貌

　　B.傾向性

　　C.感覺

　　D.動(dòng)機(jī)

　　E.態(tài)度

　　參考答案：BCDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性調(diào)研。參見教材P87。

　　67.房地產(chǎn)投資具有( )等特點(diǎn)。

　　A.投資品種的多樣性

　　B.投資收益的穩(wěn)定性

　　C.投資價(jià)值的附加性

　　D.投資變現(xiàn)的便利性

　　E.投資區(qū)域的差異性

　　參考答案：ACE

　　【答案解析】房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價(jià)值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個(gè)別性、投資過(guò)程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策的專業(yè)性。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。參見教材P103-104。

　　68.下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有( )。

　　A.土地取得成本

　　B.經(jīng)營(yíng)成本

　　C.租賃收入

　　D.租售價(jià)格

　　E.建安工程費(fèi)

　　參考答案：ABDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營(yíng)成本、投資收益率。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。參見教材P141-142。

　　69.在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有( )。

　　A.被比較方案的投資額相同或相近

　　B.被比較方案具有相同的不確定因索

　　C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致

　　D.被比較方案具有相同的計(jì)算期

　　E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位

　　參考答案：CDE

　　【答案解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查互斥方案進(jìn)行比較的條件。參見教材P172。

　　70.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)( )等階段循環(huán)的原理建立起來(lái)的。

　　A.計(jì)劃

　　B.協(xié)調(diào)

　　C.執(zhí)行

　　D.檢查

　　E.處理

　　參考答案：ACDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來(lái)的。PDCA分為四個(gè)階段，即計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。