2009年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

　　31.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，要對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則的要求。

　　A.有無(wú)對(duì)比

　　B.以動(dòng)態(tài)分析為主

　　C.以定性分析為主

　　D.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

　　參考答案：B

　　【答案解析】動(dòng)態(tài)分析是指利用資金時(shí)間價(jià)值的原理對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則。參見(jiàn)教材P188。

　　32.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說(shuō)法中，正確的是( )。

　　A.單項(xiàng)工程∈單位工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

　　B.單位工程∈單項(xiàng)工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

　　C.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程

　　D.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程

　　參考答案：C

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)的關(guān)系。參見(jiàn)教材P194。

　　33.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來(lái)自( )。

　　A.縱向部門

　　B.橫向部門

　　C.縱向和橫向兩個(gè)部門

　　D.項(xiàng)目經(jīng)理

　　參考答案：C

　　【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來(lái)自于縱向和橫向兩個(gè)部門。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P197。

　　34.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是( )。

　　A.項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)

　　B.編制可行性研究大綱

　　C.項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

　　D.簽訂設(shè)計(jì)合同

　　參考答案：A

　　【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理過(guò)程。參見(jiàn)教材P195表8-1。

　　35.在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是( )。

　　A.承諾

　　B.議價(jià)

　　C.要約

　　D.邀約

　　參考答案：C

　　【答案解析】投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是要約。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見(jiàn)教材P198。

　　36.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括( )。

　　A.稅金

　　B.土地使用費(fèi)

　　C.間接費(fèi)

　　D.直接費(fèi)

　　參考答案：B

　　【答案解析】土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見(jiàn)教材P203圖8-5。

　　37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃沒(méi)計(jì)的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)遵循的觀念是( )。

　　A.生產(chǎn)觀念

　　B.推銷觀念

　　C.市場(chǎng)營(yíng)銷觀念

　　D.產(chǎn)品觀念

　　參考答案：C

　　【答案解析】市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問(wèn)題是從反映市場(chǎng)的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。參見(jiàn)教材P215。

　　38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是( )。

　　A.有利于發(fā)揮銷售專長(zhǎng)

　　B.銷售隊(duì)伍建設(shè)成本低

　　C.銷售策略調(diào)整快捷

　　D.銷售效益好

　　參考答案：C

　　【答案解析】房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見(jiàn)面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購(gòu)買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P217。

　　39.某商品房開發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金主要來(lái)自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。

　　A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)

　　B.維護(hù)企業(yè)形象

　　C.維持市場(chǎng)占有率

　　D.維持營(yíng)業(yè)

　　參考答案：D

　　【答案解析】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場(chǎng)不景氣、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等方面的沖擊時(shí)，商品房無(wú)法按正常價(jià)格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價(jià)格甚至虧本價(jià)格出售商品以求資金收回，維持營(yíng)業(yè)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)中維持營(yíng)業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見(jiàn)教材P221。

　　40.某商品房開發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測(cè)算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。

　　A.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

　　B.需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

　　D.比較定價(jià)法

　　參考答案：B

　　【答案解析】需求導(dǎo)向定價(jià)法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是體現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的一種定價(jià)方法。題目中該企業(yè)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格承受能力確定了項(xiàng)目?jī)r(jià)格，所以是需求導(dǎo)向定價(jià)法。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。參見(jiàn)教材P223。