2009年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)經(jīng)濟試題及答案解析

　　71.建設(shè)工程招標文件包括( )等。

　　A.投標人須知

　　B.合同專用條款

　　C.工程量清單

　　D.標底

　　E.投標書格式

　　參考答案：ABCE

　　【答案解析】招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)。

　　【試題點評】本題考查招標文件的內(nèi)容。參見教材P199。

　　72.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的( )。

　　A.先進性

　　B.可控性

　　C.社會性

　　D.適應(yīng)性

　　E.經(jīng)濟性

　　參考答案：BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟性、可控性、適應(yīng)性。

　　【試題點評】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。

　　73.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有( )等。

　　A.目標任務(wù)法

　　B.消費者需求法

　　C.銷售百分比法

　　D.銷售人員規(guī)模法

　　E.競爭對等法

　　參考答案：ACE

　　【答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。

　　【試題點評】本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。

　　74.采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有( )。

　　A.選取的報酬率偏低

　　B.預(yù)測的未來凈收益偏大

　　C.估計的使用期限偏短

　　D.估計的運營費用偏大

　　E.估計的空置率偏高

　　參考答案：AB

　　【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大;選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用，DE會導致結(jié)果偏小。

　　【試題點評】此題考查房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材P255-257。

　　75.房地產(chǎn)估價報告通常由( )等組成。

　　A.估價委托書

　　B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　C.估價委托合同

　　D.估價結(jié)果報告

　　E.估價技術(shù)報告

　　參考答案：BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。

　　【試題點評】本題考查房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材P265-266。

　　76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。

　　A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

　　D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

　　E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人;物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人;法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。

　　【試題點評】本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270。

　　77.物業(yè)管理規(guī)約對( )具有約束力。

　　A.全體業(yè)主

　　B.物業(yè)承租人

　　C.借住在業(yè)主家的親戚

　　D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　E.物業(yè)的繼受人

　　參考答案：ABCE

　　【答案解析】管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。

　　【試題點評】本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274。

　　78.下列財產(chǎn)中，不得抵押的有()。

　　A.宅基地

　　B.土地所有權(quán)

　　C.集體土地使用權(quán)

　　D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

　　E.村企業(yè)廠房

　　參考答案：ABC

　　【答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的。

　　【試題點評】本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材P299。

　　79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有( )。

　　A.每月支付的本金均等

　　B.每月支付的利息均等

　　C.每月還款額先大后小

　　D.每月還款額先小后大

　　E.借款人不易發(fā)生違約風險

　　參考答案：AC

　　【答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

　　【試題點評】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。

　　80.下列行為中，列入契稅征收對象的有( )。

　　A.國有土地使用權(quán)出讓

　　B.土地使用權(quán)贈與

　　C.土地使用權(quán)交換

　　D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移

　　參考答案：ABC

　　【答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移;房屋買賣、贈與和交換。

　　【試題點評】此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。